소액임차인을 위한 최우선변제권
임대계약을 완료하고 집에 입주하게 되면 전입신고/확정일자를 받습니다. 이런 서류를 받아놓는 이유는 집이 경매/공매로 넘어갔을 때 우선변제권을 받기 위해서입니다. 임차인의 권리를 보호하기 위해 생긴 주택임대차 보호법에서는 소액임차인을 위한 최우선변제권이라는 제도가 있습니다.
소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 보증금의 일부 금액을 다른 담보물권자보다 먼저 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 소액임차인은 확정일자가 늦어 뒷순위로 밀리는 경우에도 주택에 대해 대항력을 갖추었다면 일정 금액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다.
최우선변제 자격요건
물론 소액임차인의 최우선변제권을 얻기 위해서는 일정 요건의 자격이 필요합니다. 자격요건은 아래와 같습니다.
1. 소액임차인의 범위에 속해야 합니다. 소액임차인이라는 단어로 규정되어 있는 만큼 지역에 따라 보증금의 액수가 정해져 있습니다. 기준 보증금 액수 이하인 임차인이어야 범위에 속할 수 있습니다. 현재의 기준은 서울특별시는 1억 5천만원입니다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시는 1억 3천만원입니다. 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 7천만원이며 그 외 지역은 6천만원의 기준 보증금이 설정되어 있습니다.
*과밀억제권역에 해당되는 지역: 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
2. 경매신청 등기 전까지 임차 주택에 대하여 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 대항요건이란 주택의 인도와 주민등록을 갖추고 있어야 합니다. 대항요건은 배당요구의 종기일까지 유지되어야 합니다. 임차 주택이 주택에 넘어가고 배당요구를 끝냈다고 바로 이사 가시거나 주소를 빼지 않는 것이 좋습니다. 확실하지 않거나 잘 모른다면 해당 지방 법원에 꼭 문의하시고 주소등록을 유지해 놓으셔야 합니다.
3. 배당요구 또는 우선권 행사 신고를 해야 합니다. 최우선변제권을 통해 전세 보증금의 일부를 받는 경우라면 임차 주택이 경매에 넘어간 상황일 것입니다. 따라서 주택이 경매 및 체납처분에 따라 매각될 때는 관련 지방법원이 안내하는 배당요구종기일까지 배당요구 신청을 해야 합니다. 배당요구를 할 때는 채권의 원인, 액수, 자격 증명을 서면으로 첨부하여 제출하여야 합니다. 일반적으로 임대차계약서 사본, 신분증 등을 들고 방문하시면 됩니다.
4. 임차 주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 합니다. 최우선변제권은 두 경우(경매, 체납처분)의 상황에 해당합니다. 단순히 매매, 교환 등에 따라 주택이 양도 및 인도되는 경우에는 우선변제권이 인정되지 않습니다. 하지만 대항력의 여부는 문제 될 수 있습니다.
우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인
우선변제권을 행사할 수 없는 경우도 있으니 유의하여 함께 알아두시기를 바랍니다.
1. 임차권등기가 끝난 이후에 임차인이 들어간다면 보증금의 기준이 소액임차인에 해당하여도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
2. 처음 임대계약을 체결할 때는 소액임차의 보증금 기준안에 들었지만, 계약을 갱신하여 보증금이 증액되었다면 소액임차인에 해당하지 않습니다. 후자의 경우에는 더 큰 보증금을 지키기 위하여 보증금을 기준 금액 이하로 유지하되 집주인과 협의하여 월세를 조금 더 내는 방식으로 진행한다면 안전한 계약이 될 수 있을 거라고 생각합니다.
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