매각기일과 최고가매수신고인
부동산 경매과정에서 매각기일이란 최고가매수신고인을 정하는 날입니다. 입찰을 희망하는 사람들은 감정평가서, 매각물건명세서 등을 경매정보 사이트에서 확인합니다. 매물 확인을 위해 실제로 건물을 보러 다니시는 분들도 있습니다. 저의 경우에는 빌라에 왔다 가신 분들이 꽤 많으셨고, 세입자인 저에게 건물의 상태나 주거 환경에 관해 물어보신 분도 있었습니다. 그런 과정들을 통해서 입찰 희망자들은 건물의 매매 여부를 판단합니다. 매각물건명세서는 매각기일 7일 전부터 법원의 담당 경매계에서 작성하여 비치합니다. 매각기일 날 최저매각가격부터 경매가 시작됩니다. 가장 가격을 높게 부른 최고가매수신고인이 결정되고, 차순위매수신고인도 함께 결정됩니다. 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 결정되면 두 신청인을 제외한 나머지 매수신청인들의 입찰보증금은 모두 반환됩니다.
여기서 차순위매수신고인은 최고가매수신고인과 다르게 선택사항입니다. 대부분의 입찰자는 하지 않습니다. 그 이유는 입찰보증금 때문입니다. 입찰보증금은 대금납부를 하지 못하게 되면 돌려받지 못하기 때문입니다. 가장 먼저 매수 할 수 있는 권리를 가진 최고가매수신고인이 대금납부를 포기하면 바로 차순위매수신고인에게 순서가 돌아오는데, 이때 대금납부를 진행하면 바로 소유권을 이전받는 것이고 납부하지 못하면 보증금까지 돌려받지 못하는 것입니다. 따라서 경매 건물에 대한 확신, 욕심이 있다면 차순위매수신고를 하지만 그렇지 않은 경우에는 하지 않는 것이 일반적입니다.
경매 매각기일 유찰
하지만 아무도 입찰에 참여하지 않는다면 경매는 유찰됩니다. 매수희망자가 없으면 매각 절차가 종결되고 대략 1달 후에 다음 매각기일이 다시 정해집니다. 유찰되어 매각기일이 새로 지정되는 경우에는 전 최저매각가격에서 20~30% 정도 낮은 가격에서 최저매각가격이 설정됩니다. 임대주택이 경매에 넘어가서 매각이 진행되는 상황이라면 유찰 없이 한 번에 매각되는 것이 좋습니다. 최대한 높은 가격에 팔려야 임차인 입장에서는 보증금을 받을 수 있는 확률이 올라가기 때문입니다. 한 번 유찰이 될 때마다 내려가는 가격 폭이 크기 때문에 임차인에게는 불안함이 커지고 입찰 희망자들에게는 더 좋은 기회가 찾아오는 반대의 상황이 됩니다.
매각결정기일 및 매각 불허가 신청
매각결정기일은 매각을 허가하는지를 결정하는 날을 말합니다. 법원에서는 최고가 매수신청인이 정해지면 절차나 매수신청인에 대하여 심사하게 됩니다. 권리변동 등이 판단 목록에 해당하며 매각결정일은 7일 정도가 소요됩니다. 하자가 없음을 확인하고 심사가 종료되면 매각허가결정이 선고되고 비로소 최고가매수신고인은 매수인이 됩니다. 하지만 문제가 있다고 판단되는 경우에는 매각 불허가 신청을 할 수 있습니다. 매각 불허가 신청의 사유에는 매각 절차에 중대한 하자가 있는 경우가 있습니다. 매각 절차에 하자가 있는 경우에는 최고가매수신고인이 입찰보증금을 반환받을 수 있습니다. 그리고 법원은 매각을 불허하고 매각기일을 새로 설정합니다. 재매각을 하지만 20~30% 최저매각가격이 내려간 유찰과는 다르게 불허가 신청으로 진행되는 경우에는 동일한 최저매각가격으로 경매가 시작됩니다.
매각허가결정 확정과 대금납부
매각 허가가 결정이 되면 다시 일주일(7일) 후 매각허가결정이 최종 확정되어 대금납부 기한이 정해집니다. 경매 매각 대금납부 기한 내에 매수인이 대금납부를 완료하면 소유권은 이전됩니다. 매각허가결정에 대해서도 매수인이 취소신청을 할 수 있는 제도가 있습니다. 이런 경우에는 매각대금을 납부하기 전에 취소신청을 해야 합니다.
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