최우선변제 보호 변제액
앞의 포스팅에서 말씀드린 대로 소액임차인의 보증금 등 모든 기준을 충족한다면 최우선으로 각 지역에 맞는 변제금액을 받을 수 있습니다. 최우선변제는 근저당권보다 선순위로 받을 수 있습니다. 또한 소액임차인의 보증금을 보호해 주는 최우선변제권은 모든 보증금을 보장해주는 것이 아님을 알아야 합니다. 최대 금액이 정해져 있으며, 금액 안에서의 액수만 보호해줍니다. 2021년 5월에 가장 최근 개정된 바에 따르면 서울특별시의 최우선변제금은 5000만원, 과밀억제권역, 용인시, 화성시, 세종시, 김포시는 4300만원, 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 2300만원 그 밖의 지역은 2000만원입니다. 예를 들어 대전에 위치한 임차 주택이 경매에 넘어갔다면 소액임차인은 2300만원의 최우선 변제금을 경매 낙찰 대금에서 우선으로 받을 수 있습니다.
변제 시 주의사항
1. 최우선 변제권의 보증금 기준은 임대계약을 실행한 날짜 기준이 아님을 알아두셔야 합니다. 저를 포함하여 많은 사람이 모르고 넘어가는 부분입니다. 나는 2022년에 임대계약을 실행했으니 제일 최근에 개정된 2021년 기준으로 보면 되겠지? 라는 생각은 틀렸습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 임차 주택의 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에 집주인의 선순위 대출액과 날짜가 작성되어 있습니다. 최우선변제 기준을 알아야 할 때는 날짜가 중요합니다. 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 해당하는 변제금액을 봐야 하기 때문입니다. 많은 사람이 헷갈리는 부분 중 하나인데 임대 계약이 체결된 날짜를 기준으로 최우선변제 보증금 범위를 봅니다. 꼭 주의해서 표를 확인하시기 바랍니다.
예를 들어, 2022년 천안 지방에 5500만원의 원룸을 전세 임대계약을 체결했습니다. 등기부등본의 근저당권 날짜는 2019년입니다. 가장 마지막으로 개정된 2021년 기준 천안은 6000만원의 보증금을 최우선변제금 기준으로 설정했지만, 근저당권이 설정된 2019년에는 5000만원이 기준금액이었기 때문에 해당 임차인은 최우선변제에서 제외됩니다.
그렇다면 같은 조건에서 4500만원의 원룸을 임대계약한 경우에는 어떤지 알아보겠습니다. 같은 건물이므로 계약날짜에 상관없이 2019년 근저당권이 설정된 날짜의 적용을 받습니다. 2019년 천안은 5000만원 이하의 보증금에 대해 1700만원을 우선변제 금액이 설정되어 있었습니다. 즉, 해당 임차인은 2022년 기준인 2000만원이 아니라 2019년 기준인 1700만원을 변제받을 수 있습니다. 만약 설정된 근저당권이 없다면 계약을 실행한 날을 기준으로 기준 금액을 확인하시면 됩니다.
2. 다음은 다가구주택에 해당하는 경우입니다. 학생 및 사회초년생들은 비교적 매물이 많고 오피스텔에 비해 저렴한 다가구주택을 선택하는 경우가 많이 있습니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 물건으로 경매에 넘어가게 됩니다. 이때 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액은 건물 낙찰가의 1/2을 넘어가지 못합니다. 경매는 입찰하는 사람이 나타나지 않아 유찰되면 계속해서 가격이 내려가게 됨을 알아야 합니다. 유찰된 후 최저매각가격은 약 20~30%가 내려갑니다. 건물의 일반적인 매매시세는 있지만, 얼마에 낙찰이 될지는 아무도 모릅니다. 예상한 매매가격보다 낮은 금액에 건물이 매각되면 임차인들이 받을 수 있는 변제금액도 줄어들기 때문에 참고하시기 바랍니다.
최근 경매에 따른 임차인들의 보증금 미반환 건수와 액수가 계속해서 증가하고 있습니다. 최우선변제권이라는 제도로 소액임차인들을 보호하고 있지만, 계속해서 올라가는 전세 보증금이 소액임차인의 기준에 들기에는 턱없이 부족하다는 생각이 듭니다. 서민들의 보증금 일부 금액을 보호하기 위한 제도임은 이해합니다. 하지만 주택 보증금이 계속 치솟는 상황에서 현재 시세는 기준과 상당히 맞지 않음을 알아야 합니다. 기준에 맞추기 위해서는 학교 및 직장과 아주 멀리 떨어진 외곽지역 혹은 컨디션이 매우 좋지 않은 집을 구해야만 합니다. 좋은 의도로 생겨난 제도가 무용지물이 되지 않게 지속해서 개정하고 여러 의견을 듣는 것이 좋다고 생각합니다.
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