배당요구 가능 채권자
- 해당 건물에 우선변제권을 취득한 임차인 및 소액임차인
- 집행력 있는 채권자
- 경매개시결정이 실행된 후 가압류를 한 채권자
배당요구 시기 및 신청
집행하는 법원(해당 부동산의 지방법원)이 정한 배당요구 종기일까지 배당요구를 완료해야 합니다. 임차인은 서면으로 법원에 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 진행할 때는 배당요구 자격을 서면으로 소명해야 합니다. 자격 소명은 임대차계약서, 주민등록등본, 신분증 등이 있습니다. 만약 법원이 고지한 배당요구종기일까지 배당요구를 신청하지 않았다면 배당에서 제외됩니다. 임차인은 뒷순위채권자를 상대로 부당이득반환 청구를 신청할 수 없습니다.
배당순위
배당순위는 매각대금 반환에 대한 순위입니다. 선순위일수록 보증금을 반환받을 수 있는 확률이 높아집니다.
1순위: 집행비용 (인지대, 등록면허세, 수수료, 비용(평가 및 현황조사), 송달료 등)
2순위: 제3 취득자의 비용상환청구권
3순위: 보증금의 일부를 돌려받을 수 있습니다. (주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법에 따름) 혹은 집주인에게 임금 및 퇴직금을 수령하지 못했다면 근로기준법에 따라 3개월분의 임금, 3년분의 퇴직금에 해당하는 임금 관련 채권도 수령할 수 있습니다.
4순위: 당해 세, 지방세
5순위: 당해 세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인
6순위: 각종 조세채권
7순위: 의료/고용/산재 보험료와 같은 공과금
8순위: 일반채권
임차인의 배당액
1) 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인의 경우: 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 모두 마친 경우에는 근저당 및 다른 채권자와 배당순위를 다투게 됩니다. 순위에 따라 배당금이 정해집니다.
2) 최우선변제권을 가지는 (소액) 임차인: 소액임차인은 계약 시점 및 계약 부동산의 지역에 따라 소액의 기준을 확인해야 합니다. 대항권을 가진 소액임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 마쳤다면 정해진 금액만큼 다른 채권자들보다 최우선으로 배당받을 수 있습니다.
3) 임차권등기를 한 임차인: 임차권등기가 경매개시결정 전에 실행되었다면 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있습니다. 하지만 경매개시결정 후에 임차권등기를 마친 임차인의 경우에는 배당요구를 꼭 실행해야 배당받을 수 있습니다.
배당표에 대한 이의신청
배당기일에 출석한 채무자만 이의신청을 진행할 수 있습니다. 이의의 내용은 채권자의 채권액 또는 채권의 순위 모두 가능합니다. 배당이의는 이의를 신청하는 채권자의 이해에 관계되는 범위 안에서 진행되어야 합니다. 배당기일에 출석하지 않거나 적법한 이의 신청하지 않는다면 모두 배당 실시를 동의한 것으로 간주하고 임시배당표에 따라 배당을 실시합니다.
임대차계약 종료 여부
임차인이 보증금을 전액 배당받았을 경우에는 임대차계약이 종료됩니다. 임대차 기간이 만료되지 않았더라도 배당요구를 신청한 사실을 임대차계약 해지 의사표시로 간주하기 때문입니다. 따라서 임차인의 보증금이 전액 반환되면 임차권도 함께 소멸합니다.
임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했을 경우에는 대항력을 갖춘 임차인이라면 임차권이 소멸하지 않습니다. 배당절차에 참여했지만 반환받지 못했다면 임차인은 보증금의 잔액에 대하여 반환을 요구할 수 있습니다. 추가로 완전히 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있으며 그에 대한 부동산의 사용수익 할 수 있습니다.
우선변제권이 있는 임차인은 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받고 해당 부동산을 명도해야 하는 의무가 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면 배당 청구권과 임차 주택 명도 의무는 동시에 진행되어야 합니다. 경매 절차에서 임차인은 새 집주인의 명도 확인서가 없으면 배당액을 수령할 수 없습니다. 동시이행 관계에 있으나 꼭 임차인의 주택 명도 의무가 임대인의 보증금반환 의무보다 먼저 이행되어야 하는 것은 아닙니다.
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