1. 임대차 기간 만료
처음 계약을 진행했을 때 정한 임대차 기간이 있다면 기간 만료 시 임대차 계약은 종료됩니다. 집주인이 정해진 계약기간을 마지막으로 계약을 연장할 의사가 없다면, 계약기간이 끝나기 6~2개월 전까지의 기간에 세입자에게 갱신 거절 통지해야 합니다. 반대로 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 연장하지 않겠다는 뜻으로 통지했다면 임대차 기간이 끝나면 종료됩니다.
*임대차 존속기간을 2년으로 설정하는 것이 일반적인 사항은 맞습니다. 하지만 반드시 2년으로 설정되어야 하는 것은 아닙니다. 임차인 또는 임대인이 계약 전 1년을 원하는 상황이라면 반드시 계약 기간에 1년의 기간을 명시해야 합니다. 만약 특정 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 작성했다면 임대계약을 2년으로 간주합니다. 이런 상황에서는 1년을 주장할 수 없습니다. 만약 임대 기간을 1년으로 설정했다면 1년 후 계약은 종료될 수 있습니다. 이사하거나 보증금을 돌려받는 행위를 자유롭게 할 수 있습니다. 추가로 임차인이 거주 연장을 표시한다면 최소 2년간 임차 주택에서 살 수 있습니다. 특약사항을 작성한다면 다음과 같은 내용을 명시하면 좋습니다. 계약 당시 등기부상 권리관계를 잔금 지급 시까지 상태를 유지한다. 잔금 지급과 동시에 등기이전에 관련된 모든 서류를 교부한다. 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다. 계약을 불이행할 시 손해배상을 한다. 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용을 포함한다.
2. 계약 해지 통보
주택임대차계약에서 작성된 계약날짜 이후로 묵시적 갱신을 한 경우에 세입자는 원할 때 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이런 경우는 통지한 3개월이 지나면 임대 관계는 종료됩니다. 임대계약서에 특약을 약정한 경우(전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다) 계약의 날짜가 남아 있어도 약정의 부득이한 사유를 증명하면 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 임대인이 해지통보를 받고 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다.
3. 임차인 파산
임차인이 파산선고를 받았을 때도 계약 기간의 약정이 있는 경우에도 임대차는 종료됩니다. 임대인 또는 파산관재인이 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보를 받고 6개월이 지나면 임차인은 계약 관계를 종료해야 합니다. 파산으로 계약이 해지 및 종료되었을 시 임대인과 임차인은 상대방에게 손해배상을 청구하지 못합니다.
4. 즉시 해지
즉시 해지에 해당하는 사유가 있을 경우 의사를 상대방에게 표시하여 도달하는 시점에 바로 계약이 종료될 수 있습니다.
임차인이 해지할 수 있는 사유에는 두 가지가 있습니다. 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이에 따라 임차의 목적을 달성할 수 없을 때 계약 즉시 해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용/수익할 수 없는 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 때도 즉시 해지의 사유에 해당합니다.
다음은 임대인이 해지할 수 있는 경우를 소개해 드리겠습니다. 첫 번째는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우가 있습니다. 두 번째로는 세입자가 납부해야하는 월세를 2회 이상 연체한 경우입니다. 세 번째는 임차 주택을 계약 또는 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용/수익하지 않은 경우가 해당합니다. 마지막으로 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우입니다. 임대인이 즉시 해지를 요구할 수 있는 사유는 대부분이 임대차계약서를 따르지 않았을 때입니다.
5. 임대차계약 해지 방법
여러 상황으로 임대계약을 중도에 해지하게 되었다면 방법을 알아두시고 실행하시는 것이 좋습니다. 우선 내용증명 우편을 이용하여 해지 의사표시를 분명히 해두셔야 합니다. 내용증명에는 해지하려는 사유와 의사를 작성하셔야 합니다. 해지를 하는 사람이 임차인이라면 보증금을 반환해 달라는 등의 내용도 추가하여 작성하면 됩니다. 내용증명은 우체국에서 접수할 수 있습니다. 내용증명서는 총 3통을 작성하게 됩니다. 1통은 발송인, 1통은 상대방, 1통은 우체국에서 보관합니다. 우체국에서는 발송된 내용증명서를 3년간 보관하게 되어 있기 때문에 보관기간 내에 등본을 받을 수 있습니다.
댓글