1. 갭 투자방식을 이용한 유형
앞의 포스팅에서 설명한 깡통전세가 이 유형에 해당합니다. 서울 강서구의 '세 모녀 사건' 또한 이 유형에 해당합니다. 갭투자란 부동산의 매매자가 전세 세입자의 전세 보증금 이외의 소액 현금만을 이용하여 매매하는 행위입니다. 만약 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택이라면 지급해야 하는 매매대금이 매우 작아집니다. 결과적으로 적은 자본만 있으면 되기 때문에 집주인이 추후 보증금을 반환하지 못할 가능성이 높습니다. 임차인이 보증금을 못 받을 수 있는 위험도가 함께 높아집니다. 따라서 깡통전세는 임대계약을 피하는 것이 좋습니다.
서울 세 모녀 사건은 잘 알려진 전세 피해 사례입니다. 세 모녀를 임대인이라고 지칭하겠습니다. 임대인은 신축 빌라 분양대행업자와 공모하여 임차인을 모집합니다. 분양 대금보다 더 비싼 전세 보증금을 받습니다. 사실 신축 빌라는 종전 매매가가 기록되지 않기 때문에 임차인들이 매매가를 알 수 있는 방법이 없습니다. 임대인은 이런 허점을 노린 것입니다. 게다가, 분양대금보다 더 비싼 전세금이었으니 임대인에게는 오히려 현금이 수중에 남아있게 됩니다. 이 현금을 이용하여 또 다른 빌라를 매매합니다. 그렇게 갭투자로 늘려간 빌라는 최소 524채가 됩니다. 세입자 약 85명, 보증금 약 183억원 상당을 챙긴 것으로 알려져 있습니다. 결국 계약 만기 시점 세입자들에게 전세 보증금을 반환하지 않아 대규모 미반환 사태가 일어난 사건입니다. 많은 피해자가 비교적 저렴한 신축 빌라에 전세로 들어간 사람들이기 때문에 대부분이 사회초년생이거나 신혼부부들이 많아 안타까움이 더 큰 사건입니다.
2. 법령을 역으로 이용한 유형
임대인과 임차인의 임대차계약이 실행되면 임차인은 관할 동사무소에 가서 전입신고, 확정일자를 받게 됩니다. 앞의 포스팅에서도 간략하게 언급해 드렸지만 주택임대차보호법에 따르면 임대인에 대한 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 인정됩니다. 임대차계약에 대해서는 임대계약의 중개인도 함께 책임을 지게 되는데 공인중개사도 해당 내용에 대해서는 책임을 지지 않아 관련 유형으로 접수된 사례들이 굉장히 많이 있습니다.
실제 예시를 함께 간단히 살펴보겠습니다. 분명히 계약을 진행하기 전에 중개인과 함께 등기부등본을 열람하여 이상 사실을 꼼꼼히 확인했습니다. 목적물에 잡힌 근저당이 아무것도 없음을 여러 차례 확인했는데, 나중에 목적물이 경매/공매에 넘어가 보증금을 반환받으려고 하자 임차인보다 더 선순위 반환자인 근저당이 있음을 확인하게 된 사례입니다. 임차인의 소유권이 먼저 인증이 되고 근저당이 실행되면, 임차인은 금융기관의 근저당보다 선 순위로 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그렇다면 문제는 근저당이 더 먼저 실행이 되었다는 것입니다. 이것이 가능한 이유는 전입신고의 대항력은 신고한 날이 아닌 다음 날 0시에 실행되기 때문입니다. 전입신고를 한 같은 날 임대인이 담보대출을 실행하여 근저당을 설정하면 하루 차이로 임차인은 뒷순위 배당권자가 됩니다. 관련 법과 시스템을 알고 있는 임대인이 역으로 이용한 사례가 됩니다.
3. 체납 사실을 고지하지 않는 유형
국세기본법에 따르면 국가에 납부해야하는 세금은 다른 채권보다 우선으로 징수하게 되어있습니다. 따라서 건물의 등기부등본이 깨끗하다고 할지라도, 임대인의 미체납 세금이 있다면 세입자보다 선순위로 세금을 환수하게 됩니다. 또한 이런 경우 목적물의 경매는 집주인이 넘기지 않더라도, 국세 체납이 지속해서 발생하고 그 금액이 많아졌을 때 국가에서 경매를 진행하게 합니다. 부동산 가격으로 국세를 해결하기 위함이기 때문에 임차인은 순위에서 밀려나 아주 소액 혹은 아예 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.
관련된 사례로는 임대인이 본인 명의의 재산은 가족 친척 등으로 돌려놓습니다. 그 후 본인 명의의 개인 사업에서 발생한 세금을 납부하지 않습니다. 계속해서 체납이 발생하고 금액이 커지니 경매가 진행이 됩니다. 세입자는 정상적인 임대차계약을 통해 임대주택에서 거주하던 도중 집주인의 체납으로 인한 압류장을 받게 됩니다. 본인도 아닌 임대인의 체납 사실 미고지가 전달되니 아주 황당하지만 건물에 전세를 들어간 임차인은 우선순위에서 밀려날 수밖에 없습니다. 이런 유형을 조심하기 위해서는 임대인의 동의를 얻고 부채 규모 혹은 국세, 지방세 체납 여부를 확인해야만 합니다.
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