부동산 임차주택 계약 종료의 효과

임대차계약을 체결하고 거주하던 임차 주택이 계약 만료 혹은 기타 사유로 인해 계약이 만료되었다면 총 4가지의 효과 혹은 대응 방법이 있습니다. 바로 소개해드리겠습니다.

1. 임대차 관계의 소멸 및 손해배상
집주인 혹은 세입자가 임대차계약을 해지했다면 효력이 소멸합니다. 계약의 종료 원인은 이전 포스팅을 통해 확인할 수 있습니다. 참고하시면 도움이 될 것 같습니다. 임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않습니다. 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2. 임차 주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차계약이 종료되면 임차인과 임대인은 각각의 의무를 이행해야 합니다. 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 임차인은 임차 주택을 반환해야 합니다. 만약 임대인이 계약을 중도에 해지했다는 사유로 임차보증금을 돌려주지 않는다면 보증금을 반환받을 때까지 이사하지 않는 것이 좋습니다. 거주지를 유지해야 임차 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 없어지지 않기 때문입니다. 계약이 해지 되었기 때문에 불안해하실 수도 있습니다. 하지만 임대차계약은 임차인이 보증금을 완전히 돌려받을 때까지 관계가 유지됩니다. 그렇기 때문에 임대인과 임차인 각자의 권리 의무는 계약서에 작성된 그대로 유지됩니다. 따라서 서로의 권리 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차 주택의 인도를 거절할 수 있습니다. 반대로 임대인은 임차 주택을 인도받을 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있습니다. 다만, 임차인이 임차 주택을 인도하지 않더라고 임차 주택이 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다.

3. 임차권등기명령 신청권 취득
임대계약이 종료되었지만, 임차인이 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 됩니다. 임대차 등기 명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다. 임차인이 임대차 등기를 마친 후 주택을 인도하고 이사를 하여도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이런 경우 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 갖게 됩니다.

4. 유익비 상환청구 및 부속물매수 청구
임차인은 일정한 경우에만 임대인에게 유익비의 상환을 청구 혹은 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 하지만 임대 계약 종료 사유가 임차인의 채무불이행이라면 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다.

*전세권의 소멸 사유에 대해서도 함께 알아보도록 하겠습니다.
일반적으로 전세권은 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다. 하지만 특유한 소멸 사유도 존재합니다. 전세권자가 존속기간을 약정하고 있더라도 포기하게 되면 전세권은 소멸합니다. 제3자의 권리의 목적이 되었을 때는 제3자의 동의가 꼭 필요합니다. 만약 전세권자가 계약 또는 건물의 성질에 따라 건물을 정해진 용법으로 사용하지 않았다면 전세권 소멸을 청구할 수 있습니다. 전세권설정자는 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 전세권의 존속기간을 정해두지 않았다면 언제든지 상대방에게 소멸을 통보할 수 있습니다. 상대방이 통보받고 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 마지막으로 해당 부동산이 멸실되었다면 전세권은 소멸합니다. 전세권자는 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 하지만 전세권자의 사유로 부동산이 멸실되었다면 전세권은 소멸하고, 손해에 대한 책임을 지게 됩니다. 전세권자의 전세금으로 손해배상을 충당하는 데 사용할 수 있습니다. 금액이 남는다면 전세권자에게 반환해야 하며, 부족하다면 청구할 수 있습니다. 부동산의 전부가 아닌 일부만 멸실된 상황이라면 남아있는 부분으로 전세권의 목적이 달성될 수 있는지를 살펴보아야 합니다. 만약 그렇지 않다면 전세권은 소멸하며 전세금 반환이 이루어져야 합니다.