1. 부동산 전세 계약에 필요한 용어정리
- 임대인: 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 목적물을 빌려준 사람. 집주인
- 임차인: 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람. 세입자
- 전입신고: 거주지를 이사했을 때 옮긴 거주지의 (읍,면,동) 사무소에 전입 사실을 알리는 일. 전입신고는 주민센터 및 온라인 정부24 홈페이지를 통해 신고할 수 있습니다. 또한, 법적 보호를 받기 위해 굉장히 중요합니다.
- 확정일자: 임대차 계약하고 보증금에 대해 대항력을 갖게 하려고 (읍,면,동) 사무소와 같은 관련 기관에서 확인해 주는 것입니다. 법원, 등기소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 임대차계약서상의 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다. 거주지의 동사무소에 방문하여 확정일자 일을 받는 것이 가장 일반적입니다. 전입신고와 함께 진행할 수 있습니다. 임대차 계약을 체결한 주택이 경매를 진행하게 될 경우 뒷순위 담보물권자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있습니다.
- 등기부등본: 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 해당 부동산에 관련된 일정 권리관계를 적는 일을 등기라고 합니다. 부동산은 면밀히 내용을 살펴보지 않는 이상 부동산의 소유가 드러나지 않습니다. 따라서 부동산에 관한 권리 변동 사항을 등기부를 통해 관리하도록 하고 있습니다. 등기부등본은 제한 없이 열람을 원하는 누구나 수수료를 납부하면 열람하여 발급받을 수 있습니다.
- 갑구: 부동산등기부에서 대상 부동산의 소유권에 관한 사항을 표시한 부분을 말합니다.
- 을구: 등기부등본에서 을구는 저당권/임차권 등 소유권 이외의 권리관계를 표시한 부분을 말합니다.
- 깡통전세: 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 그 이상인 집을 말합니다. 비유적인 표현이지만 전문경제인들도 많이 쓰기 때문에 알아두면 유용합니다.
- 근저당: 저당권은 돈을 빌린 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우를 대비하여 담보물로 부동산을 설정합니다. 그 담보(부동산)에 대하여 다른 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있도록 하는 권리입니다. 주로 금융기관이 담당합니다.
- 채권최고액: 근저당권으로 담보되는 채권은 일정한 금액을 한도로 설정됩니다. 일반채권에 비해 우선변제권이 있는 금액의 한도로 표시됩니다. 채무자가 채무액을 변제하지 못하는 경우를 대비하여 금융기관에서 높게 설정하는 것입니다. (20~30% 높게)
- 대항력: 부동산임대계약의 경우 임차인의 임차권이 등기된 경우에는 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다. 새로운 임대인과 같은 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.
- 우선변제권: 임대차계약을 체결하여 임차하고 있는 주택이 경매/공매되는 경우, 후순위권리자 혹은 그 밖의 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 주택을 인도하고 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.
- 전세권설정: 건물의 소유자와 전세 임차인 간의 계약으로 임대한 건물을 담보화하는 일입니다. 해당 부동산이 경매/공매되는 일에 대비하여 임대 보증금을 보호받고 우선 변제받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 신청 방법이 상대적으로 번거로우며 집주인의 동의가 있어야만 신청이 가능합니다.
- 전세 보증보험: 전세 계약이 종료될 때 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신하여 지급하는 보험입니다. 주택도시보증공사와 주택금융 공사에서 보험상품을 취급하고 있습니다.
2. 전세 피해 예방법
1) 서류요구를 철저히 해야 합니다.
- 임대인에게 말을 꺼내기 어렵겠지만, 국세 지방세 완납증명원을 요구하세요. 근저당 채무도 중요하지만 체납된 세금을 파악하고 꼭 확인해야 합니다. 임대인의 기분이 상할 것 같다면, 전세자금 대출을 위해 금융기관에서 요구한다고 조심스럽게 이야기를 꺼내 보세요.
2) 임대계약서에 특약사항을 추가하세요.
- 잔금일 전에 부동산 매매가 이루어질 경우 임차인의 동의를 구한다. 동의를 구하지 않을 시, 전 소유자도 보증금 반환 의무를 연대하여지기로 한다.
3) 다가구주택의 시세를 꼭 확인하세요.
- 보증금의 적정가격은 매매가격의 70~80%로 알려져 있습니다. 임대의 시세만 확인하지 말고 건물/빌라의 매매 시세도 함께 확인해야 합니다. 주변 공인중개사 몇 군데를 방문하여 시세를 파악하세요.
4) 전세 보증보험에 가입하세요.
- 주택도시보증공사(HUG), 주택금융 공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증공사를 통해 받을 수 있습니다. 적극적으로 활용하시는 것이 좋습니다.
5) 전입신고, 확정일자를 받으세요.
- 임대차계약 체결 직후 해당 동사무소에 방문하여 바로 확정일자를 받고 전입신고를 마치는 것이 가장 좋습니다.
6) 등기부등본을 확인하세요.
- 등기부등본은 한 번 열람할 때 700원이 필요합니다. 임대계약을 체결할 때는 공인중개사가 열람하여 확인시켜 주지만, 스스로 확인해보는 것이 좋습니다. 불안을 줄여주고, 건물 및 소유자의 상황을 파악할 수 있습니다. 잔금 전후로 지속해서 확인하세요.
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