1. 대한민국에만 있는 전세제도! 무엇인가요?
대한민국 국민에게는 아주 친숙한 부동산 임대유형 중 하나입니다. 하지만, 전세 제도는 대한민국에만 있다는 사실을 알고 있나요? 세계 유일 '전세'라는 제도가 존재하는 대한민국! 많은 임차인이 선호하는 임대유형입니다. 하지만, 문제도 굉장히 많이 있습니다.
전세란, 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용/수익하는 관계를 말합니다. 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형입니다.
집이나 방을 돈을 내고서 다달이 빌려 쓰는 월세와는 차이점이 있습니다.
예를 들어, 월세가 50만원인 집을 임대차 계약했다면, 1년에 600만원 2년에 1200만원의 월세 지출액이 발생합니다.
하지만 해당 집을 보증금 6000만원으로 전세 계약을 했다면, 2년 동안 부동산 사용으로 인한 실 지출액은 발생하지 않습니다. 왜냐하면, 계약이 만료된 후 보증금을 모두 다 돌려받기 때문입니다.
부동산 사용 수익을 원금에 대한 이자라고 생각하고, 실제 지출을 아낄 수 있다는 점에서 많은 임차인이 선호하는 이유를 알겠네요! 사회초년생들 혹은 청년들은 초반에 저렴한 월세를 이용합니다. 경제활동을 통해 목돈이 마련되면 전세 보증금으로 사용합니다. 전세 계약을 통해 주거 지출액을 줄이고 실거주 집 마련을 위해서 더 많은 금액을 저축합니다. 물론, 전세 제도는 청년뿐만 아니라 많은 사람이 다양한 이유로 이용하고 있습니다.
2. 점점 늘어나고 있는 부동산 전세사기
앞의 내용을 통해 임차인들의 부동산 전세 계약의 목적을 알았습니다. 그렇다면 임대인들은 그대로 돌려줘야 하는 보증금만 받고 왜 임대계약을 체결하는 걸까요?
크게 보면 전세라는 제도는 부동산 가격에 달린 사금융입니다. 임대인의 경우 기본적으로 집값이 상승한다는 가정하에 임차인의 돈을 빌려서 부동산을 구매하는 것입니다. 금융기관을 통한 별도의 대출 없이 임차인에게 받은 전세 보증금에 자신의 현금을 더해서 해당 부동산을 매매하게 되는 것이죠. 임차인은 월세라는 고정지출 비용이 나가지 않아서 좋고, 임대인은 부족한 부동산 매매금액을 비싼 이자를 지불하지 않고 무료로 채울 수 있으니 서로에게 좋은 임대제도라고 볼 수 있겠습니다.
이렇게 좋아 보이는 제도가 왜 대한민국에만 존재하는 걸까요? 그 이유는 임차인의 보증금이 반환되지 못할 가능성이 매우 크기 때문입니다. 만약 집값이 하락하거나, 금리가 증가하게 되면 어떻게 될까요? 집값이 상승한다는 믿음과 가정하에 임대인이 임차인의 돈을 빌려 부동산을 매매하는데, 그렇지 않은 경우에는 위험한 상황이 됩니다. 임대인의 신용과 직접적으로 연계되어 있기 때문에 부동산 시장이 좋지 않을 때는 보증금의 위험을 세입자들이 떠안게 됩니다.
이런 점을 악용하여 임차인의 보증금을 위협하는 행위가 전세 사기로 이어지게 됩니다. 특히나 요즘은 작년의 부동산 급등 시장 후, 계속해서 가격이 내려가고 있는 상황입니다. 엎친 데 덮친 격으로 금리까지 매우 빠르게 상승하고 있습니다. 이런 상황 때문에, 현재 2022년 대한민국 부동산은 전세 보증금반환이 제대로 이루어지지 않는 '전세 사기'로 골머리를 앓고 있습니다. 역대 최대의 사기 건수 및 최고 사기 금액을 기록했습니다.
정식적인 임대계약을 공인중개사를 통해 이루어지는데 어떻게 사기를 당할까 하는 생각이 드시나요? 잘 알아보지 않고 계약을 진행한 세입자의 잘못이 있다고 느껴지시나요? 많이 알아보고 공부하면 괜찮겠다는 생각이 드나요? 안타깝지만 부동산 전세 사기에는 대단히 많은 유형이 있습니다. 그중 대부분의 경우가 처음부터 사기를 생각하고 임대계약을 유도합니다. 심지어 부동산 중개인까지 합세해서 진행되는 사례가 아주 많이 있습니다. 속수무책으로 당할 수 없는 상황입니다. 이제 막 사회생활에 나와 처음으로 부동산을 계약한 청년들은 훨씬 더 속기 쉬운 상황이겠네요.
많은 공부와 사례를 통해 안전하게 부동산을 계약할 수 있도록 포스팅하겠습니다. 사실 저는 약 1년 전 전세 사기를 당한 전세 임차인입니다. 계약기간이 끝나지도 않은 집 대문에 법원에서 보낸 공문이 붙어있었던 날을 여전히 기억합니다. 경제활동을 시작한 지 3년도 되지 않았던 아무것도 모르던 청년은 가슴이 두근대고 어찌할 줄 모르는 채로 하루를 보냈습니다. 아직도 모든 것이 해결된 상황은 아닙니다. 하지만 1년 동안 전셋집 경매매각으로 많은 일들이 있었기 때문에 제 경험과 지식을 공유해드리고자 합니다.
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