1. 경매개시결정 및 매각 준비
채권자가 경매를 신청하면, 법원은 이를 검토하게 됩니다. 법원에서 경매 대상의 부동산의 상태를 조사하고 감정평가사가 가치를 평가하게 됩니다.
이러한 과정들을 통해 적법하다고 인정하면 경매 절차의 개시를 선고하는 법원의 결정이 있습니다. 이를 경매개시결정이라고 합니다. 또한 법원이 경매개시결정을 함과 동시에 민사집행법에 의해 저당부동산이 동시에 압류됩니다. 법원이 경매개시결정을 했다면 집행관은 해당 물건에 대해 조사를 하게 됩니다. 여기에는 부동산의 점유 관계, 임차인 현황 및 보증금액 등이 있습니다. 감정평가사가 가치를 평가할 때는 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정해야만 합니다.
2. 배당요구종기 결정 및 신청
배당이란 경매가 진행된 후 매각대금으로 채권자 및 임차인들에게 돈을 나눠주는 행위를 말합니다. 배당받기 위해서는 해당 부동산과 관련된 모든 채권자/임차인들이 배당요구를 실행해야만 합니다. 배당요구는 법원이 요구한 배당요구종기의 서류를 작성하여 제출하면 신청이 완료됩니다. 경매 절차에 참가하여 채무자가 자신의 채권액을 변제받기 위한 필수 과정입니다.
3. 매각기일
부동산 경매에서 매각기일이란 매각을 허가할 것인가의 여부를 재판하기 위한 일이다. 이해관계인들의 진술을 참고하며, 매각결정기일은 민사집행법에 따라 매각기일로부터 일주일 이내에 정해야 합니다. 쉽게 말해 입찰하는 날입니다. 경매 부동산 주소의 지방 법원에서 매각을 진행합니다. 마감 시각이 시행하는 법원마다 다를 수 있으니 사전에 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 이때 입찰서와 보증금을 함께 제출합니다. 입찰 금액은 모두 공개합니다. 최저매각금액에서 시작하여 최고가로 입찰을 하는 사람이 낙찰됩니다. 이때 낙찰자는 최고가매수신고인이라고 합니다.
4. 매각허가결정 및 확정
최고가매수신고인에게 낙찰이 정해졌다면, 낙찰일로부터 7일 후에 매각허가결정이 내려집니다. 법원은 이 기간에 낙찰자의 결격사유를 평가하고, 경매 매각 절차상의 하자 여부를 점검합니다. 만약 평가 및 점검하는 동안 매각 물건에 하자가 발견되거나 서류 및 절차에 문제가 발견되면 법원은 매각 불허가신청을 할 수 있습니다. 매각허가결정이 이루어지고 7일 이내에 이의 신청 및 항고가 없다면 매각허가결정은 확정됩니다. 낙찰받은 최고가매수신고인이 매수인이 됩니다. 대금 지급 기한은 매수인(낙찰자)에게 통지서를 발송하여 법원이 통지합니다.
5. 잔금 납부와 소유권이전등기
매각 허가확정일이 정해지면 통상적으로 4주 안에 잔금을 납부하게 됩니다. 매수자가 잔금을 납부하면 납부 다음 날부터 경매 부동산의 소유권을 가지게 됩니다. 사실상 소유권을 매수자가 가지게 되는 순간부터 집주인은 바뀌게 됩니다. 해당 건물에 살고 있던 세입자들에게 집을 비워달라는 요구를 할 수 있게 되는 상황이 됩니다. 전세 세입자들이 배당기일에 법원에 참석하여 부동산의 매각대금으로 보증금을 반환받아야 합니다. 이 과정에서 법원은 새 임대인의 명도 확인서 및 인감증명서를 요구합니다. 따라서 소유권이 이전된 후, 새 임대인에게 집을 비워달라는 연락이 오고 집을 비워 명도 확인서를 받아야만 배당기일에 배당금을 수령할 수 있게 됩니다.
6. 배당
배당 기일은 잔금 납부 후, 약 한 달 후에 날짜가 설정됩니다. 일반적인 경우에는 1달이지만, 특수한 경우에는 2달 후로 미뤄지는 경우도 있었습니다. 저의 경우에는 매각 잔금 납부(7월) 후 8월에 여름휴가로 배당기일을 진행하지 않아 9월까지 기다리기도 했습니다. 배당기일의 날짜는 이해관계인과 배당요구를 신청한 모든 채권자에게 통지됩니다. 법원에 참석하여 당일날 바로 배당금을 수령할 수 있습니다. 이렇게 모든 경매 절차가 끝이 납니다.
물론 낙찰 후 중대한 결함 및 문제를 발견했을 경우 1주일 이내에 불허가 신청이 가능합니다.
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